2019与伟大城市同行

大家都在说，2018年是过去十年最差的一年，但却是未来十年最好的一年。还记得十年前那个万象新始的冬日，《南方周末》发布了那篇经典的新年贺词：

没有一个冬天不可逾越。

“当经济危机带来的一丝隐忧弥漫在心头…经历了地震的悲痛，经历了奥运的盛况，经历了30年改革开放之后，我们已经成年…我们已是社会的中坚…我们会知道，没有任何东西比一个信念更为珍贵，也从没有任何一个时代有如此之多的困难，有如此之多的希望。”

——2009年《南方周末》新年贺词

确实，在十年前的世界舞台上，中国已然屹立在中央。WTO闸门洞开，经济危机浪涛汹涌，变局之中，泥沙俱下。

后来，四万亿大水漫灌，风口无数的猪飞了起来。历史的火炬似乎从西方传向东方，笑容又重回人们的脸上。

时至今日，新世纪第十九次的钟声还在回响。

回望过去的2018年，中美贸易战、新周期、去杠杆、经济危机窗口期、人口危机、活下去…这些似曾相识的悲观词汇占据着绝大多数热点头条，“凛冬将至”叫嚣四起。

经济严峻的年月里，没有行业可以独善其身，2018年的房地产市场也发生了一些巨大变化，整个行业蔓延起“入冬”的言论，可是冬天真的来了吗？

征战武汉地产江湖二十余载的老吴，在《克而瑞2018年终市场分享会》上抽丝剥茧透析过去一年房地产市场宏观到微观的市场变化，用敏锐的嗅觉预言大武汉行业风向，“拨云见日”般解开了我们的焦虑和迷思。

冬天在哪里？

开篇，老吴从三个线索探寻到“冬天”的踪迹：

踪迹一：全国开盘去化率从5月80%直降到12月31%，这意味着什么？全国三分之一的项目在12月开盘当日去化平均仅有31%，从这直线滑坡的开盘去化率来看，市场好像确实“寒意十足”。

踪迹二：20个二线城市上下半年供求关系颠覆性逆转。上半年，二线城市呈现供不应求的局面，供求比仅为0.87，下半年供应大爆发，直升到1.12的供求比值，上下半年供求关系逆转仿佛也印证着“冬天”的来临。

踪迹三：在“史上最严”调控政策下，购房需求受到调控抑制销售增速放缓，但与之背离的是，新开工17-18年呈现出持续上涨趋势，购地也持续增长，可以预见，未来的一到两年后新购土地集中上市，会造成供大于求的压力，冬天也许在这里…

综上，从全国开盘去化率的下滑、供求关系的逆转、持续走低的销售增速三个维度，我们感官上会或许会觉得房地产烈火烹油的势能已去，可如果把当下的处境放在本轮宏观市场里比对，我们会发现：这个“冬天”其实不太冷。

全国增量来看，房地产规模再创新高，但增速近“0”

本轮调控周期从16年开始，16年商品房销售面积16.94亿平方米，17年商品房销售面积16.97亿平方米，18年商品房销售面积17亿平方米，另一个方面看，我们的销售金额和规模其实在不断的创新高，某种意义上来说宏观调控并没有使成交量迅速减少，老吴预测，2019年全国商品房的规模仍然将保持在17亿，成交金额会比今年的14.86万亿有所增加，会接近15万亿，从这个层面上来看，这个“冬天”迹象并不是很明显。

从各城市表现来看，一二线城市成交量整体走势平稳

相信大家还记得老吴17年“年中讲”提到全国成交表现，17年相比16年成交量下降幅度特别大，就拿武汉来说就相对下降了30%，更有甚的珠三角城市下降幅度达40%、50%等，相比较18年来看，一二线城市历经2年调控后，成交整体已趋于平稳。

三四线城市，为全国规模提供了量的支撑

再看三四线城市成交的占比，从年初的63% 起步，到上半年最高点接近70%，年中出现了结构性波动，但下半年虽然占比有所下行但仍保持在65%以上，可以看出，在本轮调控下三四线城市量的稳定支撑是全国房地产规模保持平稳的关键因素。

典型城市商品住宅，成交量趋于稳定

新增供应方面，武汉2018年新增供应增加了25%，从全国典型城市多有较大增长表现上来看并不拔群。成交方面，典型城市的商品住宅成交也趋于稳定，武汉成交同比增幅5%，部分有波动起伏的城市，幅度也在10%以内。供应在增加，成交稳定，一定会形成存量，许多城市城市回升明显，但还不足以形成较大的去化压力。

看到这里就可以发现，市场或许多少有点“冬天”的迹象，但其实“冬天”并没有我们想象的那么寒冷。

相比全国城市来说，武汉的“冬天”也并没有那么冷。

18年12月份全国开盘去化率已跌至32%，而武汉的去化仍然保持73%的水准。

跳出阶段性开盘指标，我们把视野放大到10年的市场周期来看，可以明显看到三次调整，第一次，08年金融风暴波及楼市，开盘去化率低至18.1%，之后“四万亿”救市，市场又重回正轨；第二次，11年限购，市场受到巨大影响，开盘去化率下滑到27.4%；第三次，16年开始了近3年的限购，市场看似震荡，但去化率一直保持着历史的高位水平，或许我们对武汉的现状和未来真的不必太过悲观。

2018武汉成交量企稳，供应小幅增长，价格控制有显著成效。

2018武汉商品住宅量价齐升，其中成交量在供应上涨背景下从17年2074万方上涨到18年2169万方，同比增长4.6%，价格涨幅趋缓，毛坯均价从17年12707元/㎡到18年13046元/㎡同比增长2.7%，精装均价从17年13680元/㎡到18年14631元/㎡同比增长7.0%。

我们心头的“冬天”到底在哪里？

也许，在我们喊着“活下去”的口号里；

也许，在从“躺着卖”到“跪着卖”的心态变化里；

至少在我们看来，“冬天”并不在我们的数据里。

假如以上是我们所言的“冬天”，那么我们期待的“春天”又是什么？

在我们寻找“春天”之前，我们回顾一下2018武汉中观、微观市场表现：

①   区域结构性供求矛盾

目前武汉存量有40%分布远城区，60%集中在中心城区，特征是：价格过高的高端板块严重失衡，客群厚度不足、价格缺乏支撑的板块供大于求，而相对价格较低的刚需板块则保持供需平衡或供不应求的局面；

②   产品面积结构性矛盾

从户型及总价段交叉分析，500万以上的产品存量4.5%，反而我们概念里的城市90-120㎡刚需产品存量比重更大，占比33.6%，限价之下，部分板块价值与价格不匹配的定价，造成的滞销，是导致这一分化的主要原因；

还有我们不能回避的精装维权：

什么原因导致的矛盾呢？

不一致的限价标准

从板块成交均价上来看，部分区域标杆项目销售均价高于实际均价30%，如东西湖区域内实际精装均价突破16000元/㎡，如常青花园和吴家山等板块都存在价格虚高问题，真实水平远低于现有限价标准；

不均衡的地价格局

Ø  16个板块地价涨幅明显

如蔡甸，黄陂，黄家湖，后湖板块市场火热（涨幅7-89%）；甚有如左岭新城，纸坊，前川，赫山受临近板块带动涨幅突出（涨幅20-562%）；

Ø  11个板块地价有所下跌

如国博，白沙洲，受往年土地价格虚高价格回正，（降幅27-37%）；板块市场出现去化问题也影响了地价的小幅回落，如红钢城，吴家山，金银湖（降幅20-37%）；远郊板块市场热度降低的区域，如汉南，新洲，沌口西（降幅10-39%）；

那么“春天”到底在哪里？是不是“限价”放松就能迎来“春天”？

“限价”会放松吗？

①   武汉限价真有那么“刚”吗？

据cric统计，2018年有16个板块突破限价，均价有涨幅的板块个数占比72%，同时从17年全面放开的落户、多次刚需托底的举措对冲限购调控新政，调控效果明显削弱，未达预期。

②   库存回到“安全期”了吗？

2015年武汉市整体进入去库存阶段，在17年取得明显成效，有效库存几乎为零。进入2018年下半年库存开始回升，截止12月底，市场库存达825万方，同比上涨163%，但去化周期仍处6个月以下低位，有待回归合理。

③   二手房“倒挂”的怎么样了？

二手房下半年量价下行速度较快，从上半年过2万高位回落至目前不足1.8万，下跌幅度超过10%，二手房抛压已现，倒挂消失的趋势下，新房市场预期同步降温，但市场下行趋势尚未触底，政策施援概率低。

④  “军运会”施工管控会有多大影响？

根据杭州G20经验，武汉施工管控老吴预估将对23个相关板块，约40%的供应产生影响。其中沌口、国博及泛后官湖等板块在19年预估供应不足的情况下供应进一步减少，激化供求矛盾。2019存量增加较少的情况下，放松政策的可能性极微。

老吴说，武汉取消调控的前提是去化周期重回6个月警戒线以上，也就是说新房供应还需要进一步增加，能够每年形成600-800万的存量，1.5-2年形成1000万方库存，才有可能放松调控。

总的来说，调控政策尚未达到预期，短期内政策无松动可能，所以等待政策的放松并不会迎来“春天”。

所以“春天”到底在哪里？

老吴说，其实“春天”就在于企业品质创新与持续深耕。

回顾2018年全国的房企格局：企业集中度一路上升，除了TOP10企业增长势头有所放缓，如TOP3的碧桂园、万科、恒大，规模增速从17年3pts到18年的0.7pts；TOP11-100企业仍然在加快布局，也就是依然有90%的企业大家都在狂奔，全力追求高增长，规模化扩张。意味着不做大做强，未来就没有立足之地。

  春生 —— 抢增长，勇布局

Ø  聚焦板块典型：东原

东原，18年以95.6亿的销售金额打榜武汉销售TOP榜第10位。回顾东原在汉的成长路径：2012年接盘纳帕溪谷，以驾轻就熟的豪宅产品低调进入武汉观望市场机会，锁定武汉刚需基数大的明显特征，瞄准价值洼地如白沙洲、南湖做大规模，打好基础，18年10月拿地吴家山，定位东原“印”“阅”系列高端产品系，有回归豪宅主场意图。连营扎寨6年来，已经实现从聚焦板块布局到城市深耕阶段的进阶。

Ø  跨区域布局典型：武汉地产

武汉地产，本年度实现销售金额178.9亿列位第六。武汉地产从15年与电建地产的泛悦城合作开始，就开启了“城市深耕+跨区域布局” 并行策略，即与万科、泰禾、越秀等频繁合作耕深本土，同时走出武汉，开启跨区域如重庆、厦门等省内三四线城市的扩张，倍速实现了规模的扩张。

Ø  城市群战略典型：碧桂园

碧桂园，本年度以359.7亿销售金额位列榜首。碧桂园15年进入武汉，16年进军湖北省9城，到18年碧桂园已在湖北布局16城，我们可以看到企业从聚焦板块-城市深耕-跨区域布局-城市群是企业规模扩张的必经之路。

  春风 —— 精布局，明风口

在“因城施策”的大基调下，未来跨区域布局将是房企对冲调控风险的重要方式。据cric监测，湖北省依然有较大下沉潜力，现全湖北省有7个城市人均GDP高于全国水平，如鄂州、仙桃黄石，部分城市也将迎来第二轮棚改红利，三四线城市的结构性机会依然存在。

克而瑞投资决策系统告诉你，如何找到合适的城市进驻？

化，比较各板块/城市投资投资价值 

Ø  数据可视化，比较各城市投资投资价值

克而瑞通过自建的研究体系，在地图上以不同色块呈现出每个城市及板块潜力状况，将各个城市及板块分为优先进入型、重点关注型、机会关注型和风险入驻型，帮助开发商直观掌握板块潜力，决策城市及板块进入。

Ø  城市数据具象化，分级指标细判城市潜力数据具象化，分级指标细判板块潜力

通过城市及板块的供求比、存销比、房地价比、年均单盘容量等各个指标，对城市及板块进行综合评分，并从现状特征占位对比和潜力特征占位对比两个维度将城市及板块潜力具象化。目标区域内商品房销量如何，学校医院等基础配套如何，哪些项目是城市及板块内的主力在销项目？克而瑞将市场大数据分类投放到投资决策系统中，直观反映市场状况。

从“找地”到“判地”，克而瑞投资决策系统将复杂的土地寻找、价值比对等立项过程简单化，既节约了人力成本，又能找到精准进入的板块/城市，高效实现规模扩张。瞻全局者得未来，现克而瑞湖北省投资决策系统已上线。

  春耕 —— 细耕深，控风险

再熟悉的城市，进了不该进的板块，对于 “成长型”企业来说决定“都是生死”的事情，投资无规律， 2018年的武汉土地市场格局也发生了较多变化：

①   土地成交回落

2018年土地市场供应达到5年峰值，实现供应3047万方，成交2482万方，涉宅土地放量保证未来住宅市场供应量，但在市场转冷和限价严控影响下，房企预期降低信心减弱，成交量却有明显回落。

②   三环内外呈现“三七格局”

三环外的涉宅土地供应占比波动增加，成交占比则持续走高，至2017年突破60%，2018年达到72%。三环内土地成交价格震荡上升，三环外相对涨幅平稳。城市外扩已成为主流趋势，未来新房供应7成集中在三环外区域。

③   利润空间虚涨，利润下降很实在

利润普遍增幅较大，看似利润空间大了许多如国博利润增长高达48%，但实则是17年土地成本过高，土地价格回落而已，再看涨幅10%的板块大多市场去化受阻明显，限价严苛当下更多的是压缩了其利润空间。

回首2018，这个“冬天”不太冷，展望未来，随着调控效果的显现，商品房库存预计逐步回升，受此影响房企购地热情将回归理性。在贸易战的大背景下，房地产行业能否保持韧性是影响宏观经济稳定的重要因素，对比历史，或许不会步入真正的“寒冬”。

而我们所在的大武汉，正迎来他的大复兴时代

2019让我们怀着倾城信念，与伟大城市同行

武汉：国家中心城市

大学生：2021年100万

人口：2020年1250万

GDP：2021年2万亿